Tín dụng, cho vay đầu tư hoặc tiêu dùng bất động sản là gần đúng. Trên thực tế, có rất nhiều cách để né tránh nếu bị siết chặt. Một lần nữa, tình trạng “siết tín dụng” đối với lĩnh vực bất động sản lại nóng trở lại. Lần này nóng hơn trước, do có những diễn biến mới trong việc rà soát, kiểm soát chặt chẽ hơn vốn vào kênh trái phiếu doanh nghiệp. Tình trạng “siết tín dụng” đối với bất động sản hầu như luôn thường trực ở Việt Nam trong những năm qua, xét về mặt ngôn từ.
Mỗi năm mỗi “siết chặt” tính dụng bất động sản
Đơn giản nhất là dùng từ khóa “thắt chặt tín dụng” hay “siết nợ vay” cùng với “2017”, “2018”, “2019”… tìm kiếm trên Google thì thấy ngay có thông tin được nhấn mạnh hàng năm. Điểm này, không phải đến bây giờ mới “bóp” được. Trước đây, bất động sản từng là “công dân hạng hai” trong nền kinh tế, khi tiếp cận tín dụng. Hơn 10 năm trước, nó được đặt tên là “phi sản xuất” cụ thể trong các văn bản hành chính, chỉ thị, chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước, theo hướng hạn chế cho vay. Phải mất vài năm để dần dần dỡ bỏ hạn chế này.
Như trên, rất đơn giản với những từ khóa trên cho thấy bất động sản chưa bao giờ được khuyến khích cho vay; “siết chặt” hàng năm. Trên thực tế, về mặt kỹ thuật, từ bóp chết không còn nằm trong dấu ngoặc kép. Đó là, theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, khi cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản luôn chịu hệ số rủi ro cao hơn nhiều so với cho vay sản xuất kinh doanh thông thường; Hệ số rủi ro từng có thời kỳ chỉ ở mức 150%, sau đó tăng dần lên 200%, 250%.
Hệ số rủi ro càng cao, cho vay càng nhiều, hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng càng hạn chế; CAR càng hạn chế thì tiềm năng tăng trưởng và động lực lợi nhuận càng thấp. Theo đó, để bù đắp, lãi suất cho vay lĩnh vực này thường cao hơn để ngân hàng cân đối. Lãi suất cho vay cao hơn cũng là một điểm hạn chế đối với nhu cầu vốn vay. Ngoài ra, một rào cản kỹ thuật liên quan, Ngân hàng Nhà nước áp đặt giới hạn tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn.
Khoảng một thập kỷ trước tỷ lệ này là 30%; Tuy nhiên, từ năm 2014 đã bất ngờ tăng lên 60% (một điểm mang tính kỹ thuật khi toàn hệ thống tập trung đưa nợ xấu về dưới 3% theo yêu cầu; “một cửa” để có thể cơ cấu lại nợ xấu ngắn hạn, trung và dài hạn để giảm áp lực cho hệ thống). Tuy nhiên, từ năm 2017 đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra lộ trình giảm hạn mức này, từng bước xuống 30%; gần đây nhất, từ ngày 1 tháng 10 giảm từ 40% đến 37%.
Việc siết hạn mức trên ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động cho vay bất động sản, bởi hiện nay, có tới 82% tổng huy động vốn của hệ thống là huy động ngắn hạn. Điều này cũng góp phần lý giải tại sao các ngân hàng thương mại luôn là chủ thể phát hành trái phiếu doanh nghiệp từ nhiều năm qua cho đến nay. Họ cần cân đối nguồn huy động trung và dài hạn để cho vay trung dài hạn, trong đó chủ yếu liên quan nhiều đến bất động sản và cho vay mua ô tô.
Bên cạnh những hạn chế về mặt kỹ thuật nêu trên, một rào cản quan trọng khác được “bất thành văn” đối với công chúng là việc công khai chi tiết, Ngân hàng Nhà nước vẫn cân nhắc rất kỹ mục tiêu tăng trưởng hàng quý hàng năm tăng trưởng tín dụng đối với từng ngân hàng thương mại cụ thể. Các tiêu chí đánh giá, quy mô, mức độ truyền thông đối với công chúng, nhưng thực tế lại “không dễ chịu” với nhiều trường hợp cho vay bất động sản.
“Ngàn lẻ một” cách để lách,…
Nói một cách trực tiếp và cụ thể, hợp pháp, tín dụng cho bất động sản có nhiều rào cản kỹ thuật như trên phải được siết chặt khi nhà điều hành muốn hướng dòng vốn hoặc thị trường vào một mục tiêu nhất định. Ngoài ra, với đặc thù là có nhiều can thiệp hành chính hoặc rào cản trong điều hành chính sách tiền tệ đã và đang, nếu cần, nhà điều hành vẫn có thể thực hiện các biện pháp can thiệp mạnh như áp đặt các giới hạn mới,…
Trên thực tế, việc xác định và xác định các khoản tín dụng / cho vay để đầu tư kinh doanh bất động sản chỉ mang tính chất tương đối. Bởi vì thực tế là đa dạng và có những khả năng vượt qua từ phía bên vay. Nguyên lãnh đạo một ngân hàng thương mại cho rằng, thực tế ở đây rất đa dạng và khó rõ ràng.
Ví dụ, một tập đoàn thành lập hàng chục công ty con, một số công ty con tham gia vào các lĩnh vực sản xuất thông thường, thậm chí được khuyến khích. Ban đầu, các công ty này sử dụng vốn điều lệ để đầu tư vào bất động sản, sau đó lập dự án trong lĩnh vực sản xuất thông thường để vay vốn bù đắp vốn điều lệ mà lẽ ra ngay từ đầu đã đầu tư vào đúng lĩnh vực. Chọn siết chủ đầu tư bất động sản, chủ đầu tư có thể “phối hợp” với nhà xây dựng bằng cách vay vốn của nhà đầu tư xây dựng (không thuộc phần đầu tư bất động sản), phần vốn đó được chuyển cho chủ sở hữu. Nhà đầu tư và nhà đầu tư trả chậm cho bên thi công với lãi suất,…
Hoặc trong một hệ sinh thái gồm hàng chục, thậm chí hàng trăm doanh nghiệp, vòng đời (F) của vốn rất khó xác định. Công ty A xuất khẩu gạo, vay tiền mua 10.000 tấn gạo của công ty B, công ty B dùng số tiền bán gạo đó để đầu tư vào bất động sản, nguồn vốn là khoản vay đó trở nên khác biệt và không được gọi là tín dụng bất động sản nữa. Trong hệ sinh thái đan xen của nhiều công ty cùng kinh doanh, việc phân cấp F1, F2, F3… nguồn vốn cho vay bất động sản rất khó xác định và gọi tên cụ thể.
Vì vậy, theo nguyên lãnh đạo ngân hàng trên, việc cấp tín dụng cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản chỉ mang tính chất tương đối; Trên thực tế, có nhiều cách để qua mặt và nhận được khoản vay hoặc ngân hàng khó kiểm soát được điểm đến cuối cùng của khoản vay.
“Theo tôi, do đặc thù của nền kinh tế Việt Nam phải phân biệt các lĩnh vực trong cho vay và áp dụng các cơ chế thắt chặt hay ưu đãi khác nhau nên có những cách lách cơ chế chính sách. Chúng ta nên học hỏi, tham khảo các nước trên thế giới cách kiểm soát hiệu quả và rút kinh nghiệm. Vì nhà bác học Newton đã tìm ra định luật vạn vật hấp dẫn nên chúng ta không cần tiếp tục tìm kiếm mà hãy xem xét ứng dụng của nó một cách hợp lý.
Và bây giờ chúng ta có nên phân chia các lĩnh vực cho vay và áp dụng các cơ chế riêng hay không? Có nên chia nhỏ chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hàng quý như hiện nay rồi xem xét, phê duyệt mà dễ nảy sinh nghi ngại xin – cho hay không, hay khiến các ngân hàng rất bị động? Và liệu có nên áp dụng quá nhiều biện pháp hành chính trong điều hành và duy trì quá lâu khi thị trường đã phát triển và có nhiều thay đổi trong suốt thời gian dài.
" > 
" > 
" > 
" > 
" > 
" > 
